Konut ve işyeri kiralarındaki fahiş artışı önlemek ve ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçmek amacıyla 2 yıl önce getirilen yüzde 25'lik zam sınırı 1 Temmuz'da sona erdi. Yeni dönemde kirada yeni bir kaos yaşanıp yaşanmayacağı merak edilirken, uzmanlar, kira zammıyla ilgili merak edilenleri 6 maddede açıkladı.
İki yıl süren uygulamanın sona ermesiyle, taraflar yeni dönemdeki kira artışlarını belirlerken daha önceki yıllarda uygulanan enflasyon oranlarını temel alacak. Bu değişiklik, özellikle geçmişte uygulanan sınırlama nedeniyle kira gelirlerinde beklenen artışı göremeyen ev sahiplerinin, yasal limitlerin ötesinde bir zam talep etme olasılığını gündeme getiriyor. Ancak, bu taleplerin yasal bir zemine oturtulup oturtulamayacağı ve kiracıların haklarının nasıl korunacağı konusunda henüz net bir çerçeve belirlenmiş değil.
1-YENİ DÖNEMDE KİRA ARTIŞI NASIL HESAPLANACAK?
Emlak uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yeni döneme ile ilgili Milliyet'e açıklamada bulundu. Özelmacıklı’ya göre, kiralarda yaşanacaklar şöyle:
11 Haziran 2022'den itibaren başlayıp 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılan süre zarfında, konut kira bedellerine yüzde 25'lik bir sınırlama getirildi.
Bu sınırlama, enflasyon oranlarının altında bir kira artışı anlamına geldiğinden, ev sahipleri ile kiracılar arasında çeşitli anlaşmazlıklara yol açtı. Bazı durumlar mahkemelik olurken, bazıları arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturuldu. Özellikle beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri bulunan taraflar, kira bedellerinin yeniden belirlenmesi için dava açtılar.
Arabuluculuk sistemi, bazı anlaşmazlıkların çözümünde etkili olsa da anlaşma sağlanamayan durumlar yargı sürecini devam ettirdi. 2 Temmuz'dan itibaren yüzde 25'lik kira artış sınırının kaldırılmasıyla, eğer kira kontratlarında belirli bir artış maddesi yoksa, kira bedelleri Tüketici Fiyat Endeksi'nin son on iki aylık ortalamasına göre ayarlanacak. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay düzenli olarak açıklanan bir veridir.
2- TÜFE BAZ ALINACAK
Mayıs ayında yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasının yüzde 62.51 olarak gerçekleştiği bildirildi. Haziran ayına ait TÜFE verileri açıklandı. Yeni dönemde, eğer kira kontratında farklı bir miktar belirtilmemişse, artışlar TÜFE'nin son on iki aylık ortalamasına göre yapılacak. 1 Temmuz'da yenilenen kira kontratlarında yüzde 25 oranında bir artış uygulanacak.
5 Temmuz'da yenilenmesi planlanan kontratlar için ise, TÜİK’in 3 Temmuz’da açıkladığı oran esas alınacak. TÜİK tarafından haziran ayına ilişkin açıklanan verilere göre 12 aylık TÜFE oranı yüzde 65,07 oldu. Böylece, tavan kira zam oranı da belirlenmiş oldu.
3-KİRADA ÖRNEK HESAP: 20 BİN TL KİRASI OLAN NE ÖDEYECEK?
Aylık 20 bin TL kira ödeyen bir kiracının ödemesi gereken tutar, yasal sınırlama ile 25 bin TL'ye çıkacaktı. Ancak, Mayıs ayı itibarıyla Tüketici Fiyat Endeksi'nin 12 aylık ortalamasına dayanarak yapılan hesaplamalar sonucunda, kira bedellerinde yüzde 62,51'lik bir artış yaşandı ve bu da kira bedelinin 32 bin 502 TL'ye yükselmesine neden oldu. Böylece kiracılar, 12 bin 502 TL'lik bir artışla karşı karşıya kaldılar. Haziran ayında açıklanacak olan TÜFE verileri, Temmuz ayı kira artış oranlarını belirleyecek ve kiracılar ile ev sahipleri için yeni bir dönemi işaret edecek.
4-EV SAHİPLERİ TÜFE ÜZERİNDE ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
Türkiye'de kira artışları ile ilgili hukuki düzenlemeler, ev sahiplerinin TÜFE'nin üzerinde zam yapma taleplerini sınırlıyor. Örneğin, bir kiracı kira yenileme döneminde yüzde 25 oranında bir artışla karşılaşsa bile, mal sahibi bu oranın üzerinde ek bir zam talebinde bulunamaz. Yıllık kira artışı, sadece bir kez ve en fazla 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılabilir.
Ancak, yüzde 25'lik sınırlama nedeniyle kira bedeli piyasa değerinin altında kalan evlerde, bazı ev sahipleri kiracılarla anlaşarak daha yüksek oranda zam yapabilmektedir. Hukuki olarak, beş yılı aşkın süredir oturan kiracılara karşı kira tespit davası açılabilirken, sabit bir oranın belirlendiği durumlarda, taraflar arasındaki mağduriyeti gidermek için uyarlama davaları da görülebilmektedir.
5-EV SAHİBİ KİRA ZAMMI DÜŞÜK OLURSA KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?
Mülk sahipleri, çeşitli sebeplerle kiracılarını mülkten çıkarmak isteyebilir; fakat, TÜFE ortalamasının düşük olması bu haklarına yeterli bir gerekçe teşkil etmez. Kiracının, kira sözleşmesine aykırı hareket etmesi gibi durumlar, acil tahliye gerekliliği doğurabilir ve bu gibi yasal zeminler üzerinden tahliye işlemi başlatılabilir. Ayrıca, tahliye taahhütnamesinin alınması veya mülkün kentsel dönüşüm projeleri kapsamına girmesi gibi hukuki geçerliliği olan durumlar da tahliye talebinde bulunulmasını meşru kılar.
6- SABİT ZAM BELİRLENEBİLİR Mİ?
Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki kira artış oranları, sözleşmelerde belirlenen şartlara göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, eğer kira kontratında yıllık artış oranı olarak yüzde 50 sabitlenmişse ve TÜFE yüzde 60 olarak açıklanmış olsa bile, taraflar arasında önceden belirlenen yüzde 50'lik artış oranı uygulanır. Kira sözleşmesinde yer alan hükümler, bu tür durumlarda belirleyici olmaktadır.
Sözleşmede 'Kira bedeli TÜFE ortalamasına göre ayarlanacaktır' ifadesi varsa, artış TÜFE oranında gerçekleştirilir. Ancak, sözleşmede belirli bir üst sınır konmuşsa ve TÜFE bu sınırın altında kalıyorsa, sözleşmede belirtilen oran geçerli olur. Örneğin, kira sözleşmesinde yüzde 70 olarak belirlenen bir artış oranı varsa fakat TÜFE'nin 12 aylık ortalaması yüzde 62.50 olarak hesaplanmışsa, bu durumda yüzde 62.50 oranında bir artış yapılır ve bu da kiracının lehine bir durum yaratır.