Konut… Arsa… Arazi… Yatırımcının tercihi değişti!

Büyük çaplı yatırım yapmak isteyenler tercihlerini çoğunlukla konut, dükkan, arsa ya da araziden yana kullanıyor. Ancak pandemi sürecinde patlayan konut ve arsa satışları yönünü değiştirdi.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2024 yılı Konut Satış İstatistiklerini açıkladı. Buna göre Türkiye genelinde konut satışları 2024 yılında bir önceki yıla oranla yüzde 20,6 oranında artarak 1 milyon 478 bin 25 oldu.

Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 239 bin 213 ile İstanbul, 134 bin 46 ile Ankara ve 80 bin 398 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 755 ile Ardahan, 958 ile Hakkari ve 999 ile Bayburt olarak gerçekleşti.

Özellikle yılın son aylarında konut satışları oldukça hareketli bir seyir izlemişti. Piyasada konut satışları artarken, yıl boyunca cansız seyreden kredili satışlarda hareketlenmeler dikkat çekmişti.

“VATANDAŞ KONUTA YÖNELDİ”
Konuyla ilgili merak edilenleri değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Gayrimenkul satışlarında dengeler değişiyor. Aslında 2024 yılında bir önceki yıla göre gayrimenkul satışları yüzde 3.9 arttı ve 3 milyon 65 bin sayısına ulaştı. Bu sayılar içerisinde 2 kategori var.

Biri konut satışları, diğeri ise konut dışı satışlar. Konut satışlarına baktığımızda 1 milyon 478 bin sayısına ulaştık. Bu, tüm satışların yüzde 48’inin konutlardan oluştuğunu gösteriyor. Bu oran genelde yüzde 45 seviyesindeydi. Bu nedenle konut satışları geçen yıla göre artış kaydetti diyebiliriz” dedi.

“İKİNCİ TERCİH ARSA VE ARAZİ”
Konut dışı satışlarda toplam 1 milyon 588 bin rakamına ulaşıldığına dikkat çeken Özelmacıklı, şöyle devam etti:

“Konut dışı satışların yüzde 15’ini ticari gayrimenkuller oluşturuyor. Bir diğeri ise arsa ve arazi satışlarıdır. Ben ticari gayrimenkullerdeki satışın nispeten bu sene biraz daha az yapıldığını değerlendiriyorum. Ticari gayrimenkulde daralma oldu.

2024 yılında ticari gayrimenkul tarafında yaklaşık 450 bin civarında satış gerçekleşirken, arsa ve arazi tarafında bu sayı yaklaşık 1 milyon 140 bin seviyelerinde oldu.

“YÜKSEK KİRALAR BÜYÜT ETKEN”
Son dönemde özellikle konut tarafında amortisman süreleri avantaj oluşturdu. Kira gelirine göre gayrimenkul fiyatları oldukça düştü. Kiralar artarken gayrimenkullerin satış fiyatları yatay seyredince kira getirisi önemli bir avantaj oluşturdu. 25 yıla kadar uzun sürede amorti eden gayrimenkullerde süreler 13-15 yıla kadar geriledi.

Bir diğer neden ise gayrimenkulde üretim maliyetleri artmasına rağmen konut fiyatları enflasyonun gerisinde ve yatay bir seyir izledi. Bu da üretim maliyetlerinin arttığı bir dönemde yatırımcıların gözünden kaçmadı.
Ayrıca konuta olan ihtiyacın yükseldiğini söylemek mümkün. Konutta elimizdeki stoklar önemli derecede azaldı.

“ARSA VE ARAZİLERİN POTANSİYELİ DAHA FAZLA”
Arsa ve arazilerle ilgili ülkemizde regülasyonlar yapıldı. Tarım arazilerinin Hazine’ye kazandırılması anlamında, ekilmeyen arazilerin devlet tarafından kiraya verileceği gibi uygulamalar başta olmak üzere birçok arsa ve arazide izinsiz yapılan yapılaşmalarla olan mücadeleler ve çeşitli sınırlamalar etkisini gösterdi. Bunlar arsa ve arazi satışlarına olumsuz yansıdı.

Arsa ve arazilerin kendi içinde prim potansiyeli daha fazladır. Tekrar üretilen bir unsur olmadığı için gelecek dönem içerisinde ekilir, biçilir, sulanabilir arazilerin kıymeti gün geçtikçe daha da artıyor.

“SON 6 AYDIR KONUTA YÖNELİM VAR”
İlk 6 ayda arsa ve arazi satışları konut satışlarının çok ilerisindeydi. Son 6 ayda konuta yönelim oldu. Burada mevsimsel etkiler de var. Arsa ve arazi satışları bahar aylarında ve yazın daha fazla oluyor.

Konut yatırımcısı ile arsa ve arazi yatırımcılarının birbirleriyle çok eşleşmediğini söyleyebiliriz. Arsa ve arazi yatırımcısı bugünden hemen bir gelir beklemez.

YATIRIMCININ TERCİHİ NE OLMALI?
Eğer yatırımcı, yatırdığı para üzerinden gelir elde etmek istiyorsa konut daha mantıklı gelebilir. Bunun dışında ‘ben yakın zamanda üzerine inşaat yapacağım, orada yaşayacağım’ düşüncesi varsa arsa yatırımını değerlendirebilir.

‘Ben uzun vadeli bir yatırımcıyım, 3-5 yıl beklerim. Benim beklentim önümüzdeki dönemde bu yeri sattığımda iyi bir gelir elde edeyim’ düşüncesindeyse o zaman daha büyük metrekarelerde arsa ve arazi almaları daha mantıklıdır.

2025’TE FİYATLAR NASIL OLACAK?
Gayrimenkulün prim potansiyeli her zaman için var. Bugün fiyatlarda önümüzdeki aylar itibarıyla üretim maliyetinin artmasıyla ben konut fiyatlarında daha yüksek bir artışı bekliyorum.

Arsa ve araziler için de nispeten enflasyon beklentilerini karşılayan fiyat artışları gerçekleşir.”